എന്താണ് ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്: വസ്തുവാങ്ങുമ്പോൾ ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കേറ്റ് പരിശോധിക്കണോ..?

ഒരു വസ്തു വാങ്ങാൻ പോകുമ്പോൾ ആദ്യം കേൾക്കുന്ന പേരുകളിൽ ഒന്നാണ് ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നത്. ഇത് ഒരു പ്രധാനപ്പെട്ട രേഖ തന്നെയാണ്. എന്നാൽ ഒരു വസ്തുവിന് നിയമപരമായി യാതൊരു പ്രശ്‌നവുമില്ലെന്ന് ഉറപ്പാക്കുന്ന 'ക്ലിയറൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ്' ആയി EC-യെ പലരും കാണാറുണ്ട്. ഇത്തരത്തിൽ Encumbrance യോഗ്യതാപത്രം /യോഗ്യതാരേഖ നെ കാണുന്നത് ശരിയല്ല.

എന്താണ് ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്?

ഇതൊരു നിശ്ചിതകാലയളവിനുള്ളിൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ ക്രയവിക്രയങ്ങൾ രേഖപ്പെടുത്തുന്ന ഒന്നാണ്. വസ്തു പണയം വെച്ചിട്ടുണ്ടോ മറ്റ് അവകാശ തർക്കങ്ങൾ ഉണ്ടോ എന്നെല്ലാം ഇതിലൂടെ അറിയാൻ സാധിക്കും. വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ നിയമപരമായ സുരക്ഷിതത്വത്തിന് ഇത് വളരെ പ്രധാനമാണ്

വസ്തുവിന്റെ രജിസ്‌ട്രേഷൻ രേഖകളിൽ പ്രതിഫലിച്ചിട്ടുള്ള വിൽപ്പന, പണയം, റിലീസ് തുടങ്ങിയ ഇടപാടുകൾ സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങൾ പരിശോധിക്കാൻ ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് സഹായിക്കുന്നു.അതുകൊണ്ടുതന്നെ ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധിക്കുന്നത് വളരെ പ്രധാനമാണ്.എന്നാൽ ഇവിടെ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട ഒരു കാര്യമുണ്ട് ബാധ്യതാസർട്ടിഫിക്കറ്റിൽ ഒന്നും കാണുന്നില്ല എന്നതുകൊണ്ട് വസ്തുവിന് യാതൊരു ബാധ്യതയും തർക്കവും ഇല്ലെന്ന് നൂറുശതമാനം ഉറപ്പിക്കാനാവില്ല.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എവിടെ നിന്നും ലഭിക്കും : പ്രസ്തുത വസ്തു രരജിസ്റ്റർ ചെയ്തിരിക്കുന്ന സ്ഥലത്തെ സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ നിന്നും നമുക്ക് ഒരു വസ്തുവിന്റെ എൻകമ്പറൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് അപേക്ഷിക്കാൻ സാധിക്കും.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റിൽ എന്തൊക്കെ ഉണ്ടായിരിക്കും? ജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഇടപാടുകളുടെ സ്വഭാവമനുസരിച്ച്, വസ്തുവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ചില പ്രധാന വിവരങ്ങൾ EC യിൽ പ്രതിഫലിച്ചേക്കാം.

ഉദാഹരണത്തിന്:

 

• മുമ്പ് നടന്ന രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത വിൽപ്പനകൾ

• രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത പണയങ്ങൾ

• ചില റിലീസ് ഇടപാടുകൾ

• മറ്റ് രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ബാധ്യതകൾ

• വസ്തുവിനെ സംബന്ധിച്ച രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഇടപാടുകളുടെ വിവരങ്ങൾ

• പ്രസ്തുത വസ്തുവിൽമേൽ കോടതി കൊടുത്തിട്ടുള്ള ജപ്തിയോ തടയലുകളോ.

• ഫാമിലി കോടതികളിൽ നിന്നോ മറ്റു കോടതികളിൽ നിന്നോ വസ്തു അറ്റാച്ച് ചെയ്ത വിവരങ്ങൾ.

അതുകൊണ്ട് വസ്തുവിന്റെ മുൻകാല ഇടപാടുകൾ മനസ്സിലാക്കുന്നതിന് EC വളരെ ഉപകാരപ്രദമാണ്.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കുന്നതു വഴി വസ്തുവിനെക്കുറിച്ചുള്ള എല്ലാ വിവരങ്ങളും ലഭിക്കുമോ ?

വസ്തു വാങ്ങുന്നവർ ഏറ്റവും കൂടുതൽ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യം ഇതാണ്.

ഒരു കുടുംബത്തിൽ വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തെച്ചൊല്ലി തർക്കമുണ്ടെന്ന് കരുതുക. ആ തർക്കം ഇതുവരെ ഒരു രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഇടപാടായി രേഖകളിൽ പ്രത്യക്ഷപ്പെട്ടിട്ടില്ലെങ്കിൽ, ECമാത്രം പരിശോധിച്ചാൽ അതിനെക്കുറിച്ച് അറിയണമെന്നില്ല.

അതുപോലെ തന്നെ, വസ്തുവിന്റെ യഥാർഥ കൈവശാവകാശം സംബന്ധിച്ച പ്രശ്‌നങ്ങൾ, ചില രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത കരാറുകൾ, കുടുംബാവകാശ തർക്കങ്ങൾ, ചില കോടതിക്കേസുകൾ, നികുതി കുടിശ്ശികകൾ, ഭൂമിയുടെ ഉപയോഗവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട നിയമപ്രശ്‌നങ്ങൾ തുടങ്ങിയവ ECയിൽ നിന്നുമാത്രം കണ്ടെത്താൻ കഴിയണമെന്നില്ല. അതുകൊണ്ടാണ് EC ഒരു പരിശോധനയുടെ ഭാഗം മാത്രമാണെന്നും, മുഴുവൻ പരിശോധനയല്ലെന്നും പറയുന്നത്.

ഒരു വസ്തു വാങ്ങുവാൻ എത്ര വർഷത്തെ ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കണം ?

ഒരു വസ്തുവിന് എത്ര വർഷം മുൻപുള്ള ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കണമെന്നുള്ളത് കൃത്യമായി പറയുവാൻ സാധിക്കുകയില്ല.

വസ്തുവിന്റെ പഴക്കം, ഉടമസ്ഥാവകാശ ചരിത്രം, ഇടപാടിന്റെ സ്വഭാവം, മുൻ രേഖകൾ എന്നിവ പരിഗണിച്ചാണ് ആവശ്യമായ കാലയളവിലേക്കുള്ള EC പരിശോധിക്കേണ്ടത്.

ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം നിരവധി വർഷങ്ങളായി പലരിലൂടെയായി കൈമാറിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, നിലവിലെ ഉടമയുടെ പേരിലുള്ള ഏറ്റവും പുതിയ രേഖ മാത്രം നോക്കുന്നതിന് പകരം, അതിന്റെ മുഴുവൻ Title Chain-നോട് പൊരുത്തപ്പെടുന്ന രീതിയിൽ ആവശ്യമായ കാലയളവിലെ രേഖകൾ പരിശോധിക്കണം.അതുകൊണ്ട് ''30 വർഷത്തെ EC എടുത്താൽ മതി'' എന്നതുപോലുള്ള ഒരു പൊതുവായ നിയമം എല്ലാ ഇടപാടുകൾക്കും ബാധകമാണെന്ന് കരുതരുത്. ഓരോ വസ്തുവിന്റെയും രേഖാചരിത്രം അനുസരിച്ച് പരിശോധനയുടെ പരിധി നിശ്ചയിക്കുന്നതാണ് ഉചിതം.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റിലെ വിവരങ്ങൾ ആധാരവുമായി ഒത്തുനോക്കണം

EC കൈയിൽ കിട്ടിയാൽ അതിലെ വിവരങ്ങൾ മാത്രം വായിച്ച് നോക്കി തൃപ്തിപ്പെടരുത്.അതിലെ ഇടപാടുകൾ ബന്ധപ്പെട്ട ആധാരങ്ങളുമായി താരതമ്യം ചെയ്യണം. ഉദാഹരണത്തിന്, മുൻപ് ഒരു പണയം രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, ആ പണയം പിന്നീട് യഥാർഥമായി ഒഴിവാക്കിയിട്ടുണ്ടോ എന്ന് ബന്ധപ്പെട്ട Release Deed / Mortgage Release രേഖ പരിശോധിക്കണം.

വസ്തു ഒരാളിൽ നിന്ന് മറ്റൊരാളിലേക്ക് പലതവണ കൈമാറിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, ECയിലെ ഓരോ പ്രധാന ഇടപാടും ബന്ധപ്പെട്ട Title Deed-കളുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ എന്ന് പ്രത്യേകമായി പരിശോധിക്കണം. എന്നാലാണ് EC യഥാർഥത്തിൽ പ്രയോജനപ്പെടുന്നത്.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റിൽ 'Nil Encumbrance' എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തി കണ്ടാൽ?

പലരും 'Nil Encumbrance' എന്ന് കണ്ടാൽ ആശ്വാസപ്പെടും.എന്നാൽ അതിന്റെ അർഥം ''ഈ വസ്തുവിന് യാതൊരു നിയമപ്രശ്‌നവുമില്ല'' എന്നല്ല.അതിന്റെ അർഥം, സർട്ടിഫിക്കറ്റിൽ ഉൾപ്പെട്ടിരിക്കുന്ന പരിശോധനാ കാലയളവിലും ലഭ്യമായ രജിസ്‌ട്രേഷൻ രേഖകളിലും പ്രസക്തമായ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ബാധ്യത കണ്ടെത്തിയിട്ടില്ല എന്ന പരിധിയിലാണ് മനസ്സിലാക്കേണ്ടത്.

അതിനാൽ 'Nil EC' ലഭിച്ചതിനുശേഷം പോലും:

Title Deeds പരിശോധിക്കണം.

Parent Deeds പരിശോധിക്കണം.

റവന്യൂ

Records പരിശോധിക്കണം.

സ്ഥലം നേരിട്ട് പരിശോധിക്കണം.

അതിരുകളും വിസ്തീർണ്ണവും ഉറപ്പാക്കണം.

കുടുംബാവകാശങ്ങൾ പരിശോധിക്കണം.

കോടതിക്കേസുകൾ സംബന്ധിച്ച ആവശ്യമായ അന്വേഷണം നടത്തണം.

ബാങ്ക് ബാധ്യതകൾ പരിശോധിക്കണം.

അങ്ങനെ എങ്കിൽ മാത്രമേ പരിശോധന കൂടുതൽ സമഗ്രമാകൂ.

വസ്തു പണയത്തിലാണെങ്കിൽ?

ഒരു വസ്തു ബാങ്കിൽ പണയപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, ആ ബാധ്യത ബന്ധപ്പെട്ട രേഖകളിൽ പ്രതിഫലിച്ചിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കണം.

എന്നാൽ ECമാത്രം നോക്കിയിട്ട് ബാങ്ക് ബാധ്യതയില്ലെന്ന് ഉറപ്പാക്കുന്നത് സുരക്ഷിതമല്ല.

വിൽപ്പനക്കാരൻ വസ്തു ലോൺ എടുത്ത് വാങ്ങിയതാണെങ്കിൽ, ബന്ധപ്പെട്ട ബാങ്കിൽ നിന്ന് നിലവിലെ ബാധ്യതയും അത് തീർപ്പാക്കാനുള്ള നടപടിക്രമവും പരിശോധിക്കണം.

''രജിസ്‌ട്രേഷൻ സമയത്ത് ലോൺ അടച്ചോളാം'' എന്ന വാക്കുമാത്രം കേട്ട് മുഴുവൻ വിൽപ്പനത്തുകയും മുൻകൂറായി നൽകുന്നത് ഒഴിവാക്കുന്നതാണ് സുരക്ഷിതം.ബാധ്യതയുള്ള വസ്തു വാങ്ങുന്ന സാഹചര്യത്തിൽ, പണം ആരുടെ കൈയിൽ എപ്പോൾ നൽകണം, ബാങ്കിന്റെ ബാധ്യത എങ്ങനെ ഒഴിവാക്കും, രേഖകൾ എങ്ങനെ കൈപ്പറ്റും തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ കരാറിൽ വ്യക്തമായി രേഖപ്പെടുത്തണം.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റും Court Search ഉം രണ്ടായി തന്നെ കാണണം.

വസ്തുവിനെ സംബന്ധിച്ച രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഇടപാടുകൾ കണ്ടെത്താൻ EC സഹായിക്കും. എന്നാൽ കോടതിയിൽ കേസ് ഉണ്ടോ എന്നത് വേറൊരു പരിശോധനയാണ്.

ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു സഹോദരൻ കുടുംബസ്വത്തിൽ തന്റെ അവകാശം നിഷേധിക്കപ്പെട്ടതായി പറഞ്ഞ് കേസ് നൽകിയിരിക്കാം. കേസ് കോടതിയിൽ നിലനിൽക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും അതിന്റെ വിവരങ്ങൾ ECയിൽ കാണണമെന്നില്ല.അതുകൊണ്ട് വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം സംബന്ധിച്ച് സംശയമുള്ള സാഹചര്യങ്ങളിൽ കോടതി രേഖകളും ആവശ്യമായ നിയമപരിശോധനയും നടത്തണം.

വിൽപ്പനക്കാരനോട് തന്നെ ചോദിക്കുക:

''ഈ വസ്തുവിനെ സംബന്ധിച്ച് ഏതെങ്കിലും കേസ് നിലവിലുണ്ടോ?''

എന്നാൽ അതിന് വാക്കാൽ കിട്ടുന്ന മറുപടിമാത്രം ആശ്രയിക്കരുത്. ലഭ്യമായ ഔദ്യോഗിക വിവരങ്ങളിൽ നിന്നും ആവശ്യമായ പരിശോധന നടത്തണം.

ഒരു ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കുന്നതിന് മുമ്പ് തന്നെ ചില കാര്യങ്ങൾ ശ്രദ്ധിക്കണം

EC എടുക്കുമ്പോൾ വസ്തുവിന്റെ കൃത്യമായ വിവരങ്ങൾ നൽകുന്നതും പ്രധാനമാണ്.

സർവേ നമ്പർ, സബ് ഡിവിഷൻ, വസ്തുവിന്റെ വിവരങ്ങൾ തുടങ്ങിയവയിൽ തെറ്റുണ്ടെങ്കിൽ തിരച്ചിലിന്റെ ഫലത്തെയും അത് ബാധിക്കാം.

അതുകൊണ്ട് ''EC എടുത്തിട്ടുണ്ട്'' എന്നതുമാത്രം ചോദിക്കുന്നതിന് പകരം:

ഏത് വസ്തുവിന്റെ പേരിലാണ്?

ഏത് സർവേ നമ്പറിലാണ്?

ഏത് കാലയളവിലേക്കാണ്?

രേഖകളിലെ വിവരങ്ങളുമായി അത് പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ?

എന്നിങ്ങനെ പരിശോധിക്കണം.

ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റിനെ

എങ്ങനെയാണ് കാണേണ്ടത് ?

വസ്തു വാങ്ങുന്ന ഒരാൾക്ക് ECയെ ഒരു 'ആദ്യഘട്ട മുന്നറിയിപ്പ് സംവിധാനം' എന്ന നിലയിൽ കാണാം.

EC യിൽ എന്തെങ്കിലും ഇടപാട് നടന്നതായി കണ്ടാൽ അത് കൂടുതൽ അന്വേഷിക്കണം.

EC യിൽ ഒന്നും കാണുന്നില്ലെങ്കിൽ പോലും മറ്റ് രേഖകളുടെ പരിശോധന നടത്തുന്നതാണ് ശരിയായ സമീപനം.

അതിനാൽ,

EC ഉണ്ടോ? - അതെ.

EC പരിശോധിച്ചോ? - അതെ.

അപ്പോൾ വസ്തു സുരക്ഷിതമാണോ? - അതിന് മാത്രം ഉത്തരം പറയാനാവില്ല.

വസ്തുവിന്റെ സുരക്ഷിതമായ വാങ്ങലിന് EC + Title Documents + റവന്യൂ Records + Physical Verification + ആവശ്യമായ നിയമപരിശോധന എന്നിവയെല്ലാം ചേർന്നുള്ള സമീപനമാണ് വേണ്ടത്.

ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നയാൾ ഓർക്കേണ്ട ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട കാര്യം ഇതാണ്:

''ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നത് ഒരു രേഖയാണ്; അത് മുഴുവൻ നിയമപരിശോധനയല്ല.''

അതിനുശേഷം സ്വാഭാവികമായി വരുന്നത് അടുത്ത ചോദ്യം തന്നെയാണ്:

'' രേഖകൾ ശരിയാണെന്ന് കണ്ടു. ECയും പരിശോധിച്ചു. ഇനി രേഖകളിലെ ഭൂമി തന്നെയാണോ സ്ഥലത്ത് ഉള്ളത് എന്ന് എങ്ങനെ ഉറപ്പാക്കും?''

അവിടെയാണ് സർവേ, അതിരുകൾ, വിസ്തീർണ്ണം, കൈവശം, വഴിയവകാശം, അതിക്രമണം എന്നിവയുടെ പരിശോധന തുടങ്ങുന്നത്.

അടുത്ത ഭാഗം : സർവേ & Boundary Verification