‘കുടുംബസ്വത്താണെങ്കിൽ കൂടുതൽ ശ്രദ്ധ വേണം’: വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം എങ്ങനെ പരിശോധിക്കാം?

ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്ന സമയത്ത് വസ്തു വാങ്ങുന്നയാൾ ആദ്യം പരിശോധിക്കേണ്ടത് ആ വസ്തുവിന്റെ ടൈറ്റിൽ ആണ്. ഈ പരിശോധനയാണ് ടൈറ്റിൽ വെരിഫിക്കേഷൻ എന്ന് പറയുന്നത്. ടൈറ്റിൽ വെരിഫൈ ചെയ്യുന്നതോടെ ആ വസ്തുവിൽ അത് വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് നിയമപരമായ അവകാശം ഉണ്ടോ എന്നും, വസ്തുവിന്റെ യഥാർത്ഥ ഉടമ ആരാണ് എന്നുമുള്ള ഉത്തരം കണ്ടെത്തുകയാണ് ടൈറ്റിൽ വെരിഫിക്കേഷന്റെ ഉദ്ദേശം.

ഒരു ആധാരം കയ്യിൽ ഉണ്ടെന്നതുകൊണ്ടുമാത്രം ഒരാൾ വസ്തുവിന്റെ പൂർണ ഉടമയാണെന്ന് ഉറപ്പു പറയാൻ ആവില്ല. ആ ആധാരത്തിന് പിറകിലായി മറ്റൊരു ആധാരം ഉണ്ടായിരിക്കും ചിലപ്പോൾ അതിന് പിന്നിൽ മറ്റൊന്ന് അങ്ങിനെ പല ആധാരങ്ങളും ഒരു വസ്തുവിന്റെ കാര്യത്തിൽ നിലവിലുണ്ടാകും. ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം അതിന്റെ മുൻകാല ഉടമകളിലൂടെ എങ്ങനെ കൈമാറി വന്നു എന്നതിന്റെ തുടർച്ചയായ ഒരു പരിശോധന ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് നടത്തുന്നതാണ് ഏറ്റവും സുരക്ഷിതമായ ഒരു മാർഗ്ഗം.

Title Chain - ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന്റെ കണ്ണികൾ

ഒരു ഉദാഹരണം നോക്കാം.

ശശി എന്നയാൾക്ക് ഒരു ഭൂമിയുണ്ട്. അത് ബാബുവിന് വിൽക്കുന്നു. പിന്നീട് ബാബു അത്, ബിജുവിന് വിൽക്കുന്നു. ബിജു ഇപ്പോൾ ആ ഭൂമി ഇപ്പോൾ നിങ്ങൾക്ക് വിൽക്കുവാനായി തയ്യാറായി നിൽക്കുന്നു എന്ന് കരുതുക.

ഈ ഭൂമി നമ്മൾ വാങ്ങാനായി പോകുമ്പോൾ ബിജു നമുക്ക് തരുന്ന ആധാരം മാത്രം പരിശോധിച്ചാൽ പോരാ പകരം ബിജുവിന് ബാബുവിൽ നിന്നും കിട്ടിയ രേഖകൾ പരിശോധിക്കണം കൂടാതെ ബാബുവിന് ശശിയിൽ നിന്ന് കിട്ടിയ രേഖകളും വിശദമായി പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ്.

അതായത്,

ശശി ? ബാബു ? ബിജു ? നിങ്ങൾ (അഥവാ വാങ്ങുന്നയാൾ)

എന്ന രീതിയിൽ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന്റെ കണ്ണികൾ പരിശോധിക്കേണ്ടി വരും.ഈ കണ്ണികളിൽ എവിടെയെങ്കിലും ഒരു പ്രശ്‌നമുണ്ടെങ്കിൽ, അതിനെ ബന്ധപ്പെടുത്തിയുള്ള പ്രശ്‌നങ്ങൾ പിന്നീട് വാങ്ങുന്നയാളിലേക്കും എത്താം.

Parent Deed എന്തുകൊണ്ട് പ്രധാനമാണ്?

നിലവിലെ ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖയ്ക്ക് മുമ്പുള്ള രേഖകളെയാണ് പൊതുവെ മുൻ ആധാരങ്ങൾ അഥവാ Parent/Previous Title Deeds എന്ന് വിളിക്കുന്നത്.

വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം മുൻകാലത്ത് എങ്ങനെ കൈമാറിയെന്ന് മനസ്സിലാക്കാൻ ഈ രേഖകൾ സഹായിക്കുന്നു.

എന്നാൽ എല്ലാ ഇടപാടുകളിലും ഒരേ തരത്തിലുള്ള രേഖകൾ മാത്രമാകണമെന്നില്ല. വസ്തു വിൽപ്പനയിലൂടെ ലഭിച്ചതാണെങ്കിൽ സെയിൽ ഡീഡ് ആയിരിക്കാം. കുടുംബവിഭജനത്തിലൂടെയാണെങ്കിൽ പാർട്ടീഷൻ ഡീഡ് ആയിരിക്കാം. സമ്മാനമായി ലഭിച്ചതാണെങ്കിൽ ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് ആയിരിക്കാം. കുടുംബാംഗങ്ങൾ സ്‌നേഹ വാത്സല്യത്തോടെ കൂടി കൊടുക്കുന്നതാണെങ്കിൽ അത് സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് അഥവാ ധന നിശ്ചയ ആധാരവും ആയിരിക്കും.

കുടുംബാംഗം മരിച്ചതിനെ തുടർന്ന് അവകാശമായി ലഭിച്ചതാണെങ്കിൽ മരണ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്, നിയമാവകാശവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട രേഖകൾ തുടങ്ങിയവ കൂടി പരിശോധിക്കേണ്ടത് ആവശ്യമായി വന്നേക്കാം. കൂടാതെ ഒരു വിൽപത്രം മുഖേനയാണ് വസ്തു കിട്ടിയിരിക്കുന്നതെങ്കിൽ ആ വിൽപത്രത്തെ പറ്റി വിശദമായി അന്വേഷിക്കേണ്ടതായും വരും.

അതിനാൽ ''മുൻ ആധാരം കാണിച്ചു'' എന്നതിലുപരി, ആ രേഖയുടെ സ്വഭാവവും അതിലൂടെ കൈമാറിയ അവകാശവും മനസ്സിലാക്കുകയാണ് പ്രധാനം.

കുടുംബസ്വത്താണെങ്കിൽ കൂടുതൽ ശ്രദ്ധ വേണം

ഒരു വസ്തു വ്യക്തിയുടെ സ്വന്തം സമ്പാദ്യമായി ലഭിച്ചതാണോ, അതോ കുടുംബസ്വത്താണോ എന്നതും പ്രധാനമാണ്.

കുടുംബസ്വത്താണെങ്കിൽ കുടുംബത്തിലെ മറ്റ് അംഗങ്ങൾക്ക് അവകാശമുണ്ടോ? മുൻപ് എപ്പോഴെങ്കിലും കുടുംബവിഭജനം നടന്നിട്ടുണ്ടോ? എല്ലാവരും കുടുംബ വിഭജനത്തിൽ പങ്കാളികളായിരുന്നോ? ആരെങ്കിലും അവകാശം വിട്ടുനൽകിയിട്ടുണ്ടോ? തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ വിശദമായി പരിശോധിക്കണം.

ഒരു കുടുംബാംഗം മരിച്ചതിനെ തുടർന്നാണ് വസ്തു നിലവിലെ ഉടമയ്ക്ക് ലഭിച്ചതെങ്കിൽ, മരണപ്പെട്ട വ്യക്തിയുടെ അവകാശികൾ ആരൊക്കെയായിരുന്നു എന്നും ആവശ്യമായ രേഖകളിലൂടെ പരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട്.

''വസ്തു അച്ഛന്റെ പേരിലായിരുന്നു, ഇപ്പോൾ മകന്റെ പേരിലാണ്'' എന്നൊരു വാക്ക് മാത്രം വിശ്വസിച്ച് വസ്തു വാങ്ങിയാൽ മതിയാകില്ല. പകരം ആ അവകാശം മകനിലേക്ക് നിയമപരമായി എങ്ങനെ എത്തിയെന്ന് രേഖകളിലൂടെ മനസ്സിലാക്കണം.

Gift Deed, Settlement Deed, Partition Deed - പേര് മാത്രം നോക്കരുത്

വസ്തുവിന്റെ മുൻ രേഖ ഒരു Gift Deed ആണെങ്കിൽ അതിന്റെ വ്യവസ്ഥകൾ പരിശോധിക്കണം. Settlement Deed ആണെങ്കിൽ അതിലെ അവകാശ കൈമാറ്റത്തിന്റെ സ്വഭാവവും വ്യവസ്ഥകളും മനസ്സിലാക്കണം. Partition Deed ആണെങ്കിൽ ആരൊക്കെയാണ് കക്ഷികൾ, ഏത് വസ്തുവാണ് ഏത് പങ്കാളിക്ക് ലഭിച്ചത്, പിന്നീട് വിൽക്കാൻ ആവശ്യമായ അവകാശം ആ വ്യക്തിക്ക് ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടോ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ പരിശോധിക്കണം.

അതിനാൽ രേഖയുടെ പേര് കണ്ടതുകൊണ്ട് മാത്രം അതിന്റെ നിയമപരമായ ഉള്ള മുഴുവൻ കാര്യങ്ങളും മനസ്സിലായെന്ന് കരുതരുത്.

Power of Attorney

പവർ ഓഫ് അറ്റോണി എന്നാൽ ഒരു വ്യക്തിക്ക് സ്വന്തം കാര്യങ്ങളോ സ്വത്തുക്കളോ കൈകാര്യം ചെയ്യാൻ കഴിയാത്ത സാഹചര്യങ്ങളിൽ, ആ ചുമതലകൾ മറ്റൊരു വ്യക്തിയെ ഏൽപ്പിക്കാൻ ഉപയോഗിക്കുന്ന നിയമപരമായ ഒരു രേഖയാണ്.

വസ്തുവിന്റെ യഥാർഥ ഉടമ നേരിട്ട് ഹാജരാകാതെ മറ്റൊരാൾ Power of Attorney മുഖേന ഒരു വസ്തു വിൽക്കുകയാണെങ്കിൽ അതു വാങ്ങുന്നതിന് മുൻപ് കൂടുതൽ ജാഗ്രത ആവശ്യമാണ്.

Power of Attorney ശരിയായ രീതിയിൽ ആണോ തയ്യാറാക്കിയിരിക്കുന്നത്? ആരാണ് അത് നൽകിയിരിക്കുന്നത്? ഏത് അധികാരങ്ങളാണ് നൽകിയിരിക്കുന്നത്? വിൽപ്പന നടത്താനുള്ള അധികാരം അതിൽ വ്യക്തമായി നൽകിയിട്ടുണ്ടോ? അത് റദ്ദാക്കിയിട്ടുണ്ടോ? ഉടമ ഇപ്പോഴും ജീവിച്ചിരിപ്പുണ്ടോ? രേഖയിലെ വ്യവസ്ഥകൾ എന്താണ് പറയുന്നത്? തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ വിശദമായി പരിശോധിക്കണം.

പ്രത്യേകിച്ച്, Power of Attorney കൈവശമുള്ള വ്യക്തി തന്നെയാണ് ഉടമ എന്ന ധാരണ തെറ്റാണ്. അദ്ദേഹം ഉടമയുടെ പേരിൽ, നൽകിയിരിക്കുന്ന അധികാരത്തിന്റെ പരിധിയിൽ മാത്രമാണ് പ്രവർത്തിക്കുന്നത്.

പ്രായപൂർത്തിയാകാത്തവരുടെ അവകാശം

വസ്തുവിൽ പ്രായപൂർത്തിയാകാത്ത ഒരാൾക്ക് അവകാശമുണ്ടെങ്കിൽ സാധാരണ വിൽപ്പന ഇടപാടുകളേക്കാൾ കൂടുതൽ നിയമപരിശോധന ആവശ്യമായി വരാം.

അത്തരത്തിലുള്ള സാഹചര്യങ്ങളിൽ ആരാണ് നിയമപരമായ രക്ഷിതാവ്, വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പനയ്ക്ക് ആവശ്യമായ അനുമതികൾ വേണമോ, ഇടപാട് പ്രായപൂർത്തിയാകാത്ത വ്യക്തിയുടെ താൽപര്യത്തെ ബാധിക്കുന്നുണ്ടോ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ പരിശോധിക്കാതെ മുന്നോട്ട് പോകരുത്.

രേഖകളുടെ യഥാർഥ പകർപ്പ് പരിശോധിക്കുക

വിൽപ്പനക്കാരൻ നൽകുന്ന ഫോട്ടോകോപ്പി മാത്രം ആശ്രയിക്കുന്നതിനേക്കാൾ, ആവശ്യമായ രേഖകളുടെ സർട്ടിഫൈഡ് കോപ്പികൾ ബന്ധപ്പെട്ട രജിസ്‌ട്രേഷൻ ഓഫീസിൽ നിന്ന് പരിശോധിക്കുന്നത് കൂടുതൽ സുരക്ഷിതമാണ്.

രേഖയിലെ പേര്, സർവേ നമ്പർ, വിസ്തീർണ്ണം, അതിരുകൾ, തീയതി, രജിസ്‌ട്രേഷൻ വിവരങ്ങൾ തുടങ്ങിയവ മറ്റ് ഔദ്യോഗിക രേഖകളുമായി താരതമ്യം ചെയ്യണം.

ഒരേ വസ്തുവിനെ സംബന്ധിച്ച രേഖകളിൽ വ്യത്യാസങ്ങൾ കാണുന്നുണ്ടെങ്കിൽ അതിന്റെ കാരണം മനസ്സിലാക്കാതെ ഇടപാടുമായി മുന്നോട്ട് പോകരുത്.

Title Clearance എന്നത് എന്താണ്?

എല്ലാ രേഖകളും പരിശോധിച്ച ശേഷം, ലഭ്യമായ രേഖകളുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ വിൽപ്പനക്കാരന് വസ്തുവിൽ സാധുവായ ഉടമസ്ഥാവകാശമുണ്ടോ എന്നും ആ വസ്തു വാങ്ങുന്നതിൽ നിയമപരമായ തടസ്സങ്ങളുണ്ടോ എന്നും പരിശോധിക്കുന്ന പ്രക്രിയയാണ് സാധാരണയായി Title Clearance എന്ന് പറയുന്നത്.

വലിയ തുകയുള്ള വസ്തു ഇടപാടുകളിൽ, രേഖകൾ പരിചയസമ്പന്നനായ അഭിഭാഷകനെക്കൊണ്ട് പരിശോധിച്ച് നിയമോപദേശം എഴുതി മേടിച്ച് (Legal Opinion) വാങ്ങുന്നത് വളരെ പ്രയോജനകരമാണ്.

എന്നാൽ Legal Opinion എന്നത് ഒരു മാന്ത്രിക സംരക്ഷണമല്ല. ലഭ്യമായ രേഖകളുടെയും വിവരങ്ങളുടെയും അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് നിയമോപദേശം നൽകുന്നത്. അതിനാൽ വിൽപ്പനക്കാരനിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന വിവരങ്ങൾ പൂർണ്ണവും സത്യസന്ധവുമാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കുന്നതും പ്രധാനമാണ്.

ഒരു ചെറിയ പരിശോധന, വലിയ നഷ്ടം ഒഴിവാക്കാം

വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ ലക്ഷക്കണക്കിന് രൂപ മുടക്കാൻ തയ്യാറാകുന്ന ഒരാൾ രേഖകൾ പരിശോധിക്കാൻ കുറച്ച് ദിവസങ്ങൾ ചെലവഴിക്കാൻ മടിക്കേണ്ടതില്ല.

വസ്തു ഇഷ്ടപ്പെട്ടാൽ ഉടൻ അഡ്വാൻസ് നൽകുക എന്നതല്ല ആദ്യപടി.

1. ആദ്യം രേഖകൾ വാങ്ങുക.
2. പിന്നീട് ഉടമസ്ഥാവകാശം പരിശോധിക്കുക.
3. തുടർന്ന് ബാധ്യതകൾ പരിശോധിക്കുക.
4. സ്ഥലം നേരിട്ട് പരിശോധിക്കുക.
5. ആവശ്യമായാൽ നിയമോപദേശം നേടുക.
6. അതിനുശേഷം മാത്രം കരാറിലേക്കും രജിസ്‌ട്രേഷനിലേക്കും നീങ്ങുക.     

കാരണം, ഒരു വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട ചോദ്യം ''എനിക്ക് ഇത് വാങ്ങാൻ കഴിയുമോ?'' എന്നതല്ല. ''ഞാൻ വാങ്ങുന്നത് യഥാർഥത്തിൽ നിയമപരമായി സുരക്ഷിതമായ വസ്തുവാണോ?'' എന്നതാണ്.

അടുത്ത ഭാഗം: ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റ് അഥവാ Encumbrance Certificate (EC)

Content Highlights: Conduct thorough title verification to confirm legal ownership before buying property., Trace the Title Chain through previous owners, parent deeds, and transfer history., Verify different types of deeds like Gift Deed, Settlement Deed, and Partition Deed., Exercise extra caution with Power of Attorney and minor's property rights., Obtain certified copies and professional legal opinion to ensure a safe transaction.