'ആധാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു' എന്നതുകൊണ്ട് മാത്രം നിങ്ങൾ വാങ്ങിയ വസ്തു സുരക്ഷിതമാകുമോ?

ഒരു വസ്തു എന്നത് കുറച്ചു ഭൂമി മാത്രമല്ല ഭൂമിയിലുള്ള കെട്ടിടം, അതിനോട് ബന്ധപ്പെട്ട അവകാശങ്ങൾ എന്നിവയെല്ലാം ചേർന്നതാണ് ഇതിന്റെ നിയമപരമായ സ്വഭാവം. അതുകൊണ്ടുതന്നെ ഒരു വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ എത്ര സെന്റ് ഭൂമിയുണ്ട്? ഈ സ്ഥലം എവിടെയാണ്? എത്ര രൂപയാണ് ഇതിന്റെ വില? എന്ന ചോദ്യങ്ങളിൽ മാത്രം ഒതുങ്ങാതെ വസ്തുവിന്റെ യഥാർത്ഥ ഉടമസ്ഥാവകാശം ആർക്കാണ് എന്നതാണ് ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്ന ആൾ ആദ്യം പരിശോധിക്കേണ്ടത്. ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം (Title), കൈവശാവകാശം (possession) ബാധ്യതകൾ (Encumbrance)) അതിരുകൾ (Boundries) ഭൂമിയുടെ സ്വഭാവം (Nature of Land) എന്നിവ പരിശോധിക്കേയുള്ള വസ്തുവാങ്ങൽ പിന്നീട് വലിയ തർക്കങ്ങൾക്കും നിയമപ്രശ്‌നങ്ങൾക്കും കാരണമായേക്കാം.

ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന് തീരുമാനിച്ചാൽ ആദ്യം നമ്മൾ അന്വേഷിക്കുന്നത് വസ്തുവിന്റെ വിലയെക്കുറിച്ചാണ്. ഈ വസ്തുവിലേക്ക് നല്ല റോഡ് ആണോ ഉള്ളത്, വൈദ്യുതിയും വെള്ളവും മറ്റും ലഭ്യമാണോ സമീപത്ത് സ്‌കൂളും ആശുപത്രിയും ഉണ്ടോ ഭാവിയിൽ ഈ സ്ഥലത്തിന് വില കൂടാൻ വല്ല സാധ്യതയും ഉണ്ടോ എന്നൊക്കെയാണ്. എന്നാൽ ഇതിനേക്കാൾ വളരെ പ്രധാനപ്പെട്ട ഒരു ചോദ്യം കൂടി ഉണ്ട്. ''ഈ വസ്തു സുരക്ഷിതമാണോ?'' ഈ ചോദ്യത്തിനുള്ള ഉത്തരം കൃത്യമായി കിട്ടിയ ശേഷം മാത്രമേ വസ്തുവിന്റെ വില നിശ്ചയിക്കുന്നതിനെ കുറിച്ചോ, അഡ്വാൻസ് കൊടുക്കുന്നതിനെ കുറിച്ചോ നമ്മൾ ആലോചിക്കുവാൻ പാടുള്ളൂ.

ആദ്യപടി - ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖ പരിശോധന (Title Deed Verification)

ഒരു വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ ആദ്യം പരിശോധിക്കേണ്ടത് ആ വസ്തു ആരാണോ വിൽക്കുന്നത് അയാളുടെ കൈവശമുള്ള നിലവിലെ ആധാരമാണ്.എന്നാൽ ആ ആധാരം കിട്ടിയതുകൊണ്ട് മാത്രം പരിശോധന പൂർത്തിയാകുന്നില്ല. രേഖയിൽ പറയുന്ന വസ്തു എങ്ങനെയാണ് നിലവിലെ ഉടമയ്ക്ക് ലഭിച്ചത് എന്നതുകൂടി പരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട് . ഈ വസ്തു ലഭിച്ചത് പാരമ്പര്യമായി ആണോ അതോ കുടുംബ സ്വത്ത് വിഭജനത്തിലൂടെ ആണോ അല്ലെങ്കിൽ ആരുടെയെങ്കിലും കയ്യിൽ നിന്ന് സമ്മാനമായി ലഭിച്ചതാണ് അല്ലെങ്കിൽ ഒരു സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് വഴിയാണോ ലഭിച്ചത് അല്ലെങ്കിൽ ഏതെങ്കിലും കോടതി ഉത്തരവുകളിലൂടെ ആണോ ലഭിച്ചത് എന്നതെല്ലാം പരിശോധിക്കണം. ഇതിനായി ആ വസ്തുവിന്റെ മുൻ രേഖകളും അനുബന്ധ രേഖകളും വിശദമായി പരിശോധിക്കേണ്ടി വരും. ഇത്തരം പരിശോധനകൾക്ക് പറയുന്ന പേരാണ് Titile verification അഥവാ ഉടമസ്ഥാവകാശ പരിശോധന.

നിലവിലെ ആധാരം മാത്രം മതിയാവുമോ ?

ഒരു വസ്തു വാങ്ങുവാൻ നിലവിലെ ആധാരം പരിശോധിച്ചാൽ മാത്രം മതിയാവില്ല. അങ്ങനെ പരിശോധിക്കാതിരിക്കുന്നത് വസ്തു വാങ്ങുന്നവർ പലപ്പോഴും വരുത്തുന്ന ഏറ്റവും ഗുരുതരമായ പിഴവുകളിൽ ഒന്നാണ്. നിലവിലെ വില്പനക്കാരന്റെ പേരിലുള്ള ആധാരം ശരിയാണെന്ന് തോന്നിയാലും അതിന് പിന്നിലെ ഉടമസ്ഥാവകാശ ചരിത്രത്തിൽ പ്രശ്‌നമുണ്ടെങ്കിൽ പിന്നീടുള്ള സെയിൽ ട്രാൻസാക്ഷൻസും പ്രശ്‌നത്തിൽ ആവാം. ആയതിനാൽ ആ വസ്തുവിന് മുൻപുണ്ടായിരുന്ന എല്ലാ ആധാരങ്ങളും (Prior Documents)) കൃത്യമായി പരിശോധിക്കണം. ഒരു ചങ്ങലയിലെ ഓരോ കണ്ണിയും സുരക്ഷിതമാണെങ്കിൽ മാത്രമേ ആ ചങ്ങല ശക്തമായിരിക്കും എന്നത് പോലെ തന്നെ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന്റെ തുടർച്ചയിലാണ് ഒരു വസ്തുവിന്റെ നിയമസുരക്ഷയുടെ അടിസ്ഥാനം വന്നുചേരുന്നത്.

ആധാരത്തിൽ എന്തൊക്കെ ശ്രദ്ധിക്കണം

ഒരു വസ്തുവിന്റെ ആധാരം പരിശോധിക്കുമ്പോൾ താഴെ പറയുന്ന വിവരങ്ങൾ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതാണ്

1.  വില്പനക്കാരന്റെയും വാങ്ങുന്നയാളുടെയും പൂർണ പേര് അഡ്രസ്സ് തുടങ്ങിയവ
2. ആധാരത്തിന്റെ നമ്പറും തീയതിയും
3. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിന്റെ വിവരങ്ങൾ.
4. സർവ്വേ നമ്പർ/ ഫ്രീ സർവേ നമ്പർ എന്നിവ
5. ബ്ലോക്ക് നമ്പർ, തണ്ടപ്പേർ നമ്പർ തുടങ്ങിയ ബന്ധപ്പെട്ട വിവരങ്ങൾ
6. വസ്തുവിന്റെ വിസ്തീർണ്ണം 
7. നാല് അതിരുകൾ
8.  വസ്തുവിന്റെ സ്വഭാവം
9. കൈവശാവകാശവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വിവരങ്ങൾ.
10. മുൻ ആധാരങ്ങളുടെ വിവരങ്ങൾ
11. വസ്തുവിൻ മേലുള്ള അവകാശങ്ങളും,നിയന്ത്രണങ്ങളും സംബന്ധിച്ച പരാമർശങ്ങൾ.

രേഖയിൽ പറയുന്ന വിവരങ്ങൾ എല്ലാം തന്നെ റവന്യൂ രേഖകളുമായും സ്ഥലത്തെ യഥാർത്ഥ സാഹചര്യങ്ങളുമായും പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ എന്ന് വസ്തു വാങ്ങാൻ പോകുന്ന ആൾ പരിശോധിച്ച ഉറപ്പുവരുത്തേണ്ടതാണ്.

'ആധാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു' എന്നതുകൊണ്ട് മാത്രം വസ്തു സുരക്ഷിതമാകുമോ?

വസ്തുവിന്റെ ആധാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു എന്നതുകൊണ്ട് മാത്രം സുരക്ഷിതം ആകുന്നില്ല. രജിസ്‌ട്രേഷൻ എന്നത് ഒരു പ്രധാന നിയമനടപടിയാണ് എന്നാൽ രജിസ്‌ട്രേഷൻ നടന്നു എന്നുള്ളത് കൊണ്ട് മാത്രം വിൽപ്പനക്കാരന് വസ്തുവിൽ പൂർണമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം ഉണ്ടായിരുന്നുവെന്നും വാങ്ങുന്ന ആൾക്ക് അതിന്മേൽ പൂർണമായി പിന്നീട് യാതൊരു തർക്കവും ഉണ്ടാകില്ലെന്നും ഉറപ്പാക്കാനാവില്ല. അതുകൊണ്ടാണ് രജിസ്‌ട്രേഷൻ മുമ്പുള്ള പരിശോധനകൾ (Due Diligence) ഇത്രയും പ്രധാനപ്പെട്ടതാവുന്നത്.ഒരു വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ വിൽപ്പനക്കാരൻ തരുന്ന രേഖ കൂടാതെ ബന്ധപ്പെട്ട രേഖകൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്ന എല്ലാ സർക്കാർ ഓഫീസിലും പോയി സ്വതന്ത്രമായി തന്നെ വാങ്ങുന്ന ആൾ അവിടെയുള്ള രേഖകൾ പരിശോധിക്കുന്നതാണ് ഏറ്റവും സുരക്ഷിതമായ മാർഗം

ഏതൊരാളും ഒരു വസ്തു വാങ്ങുവാൻ പോകുമ്പോൾ പലരും ആദ്യം ചോദിക്കുന്നത് EC എടുത്തോ എന്നതാണ് എടുത്തോ എന്നതാണ്. എന്താണ് ഒരു EC അഥവാ ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റ്.

എൻകംബ്രൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് വളരെ പ്രധാനപ്പെട്ടത്

എൻ കംബ്രറൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് അഥവാ ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നാൽ ഒരു വസ്തുവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ചില ഇടപാടുകളും ബാധ്യതകളും പരിശോധിക്കാൻ സാധിക്കുന്ന വളരെ പ്രധാനപ്പെട്ട ഒരു രേഖയാണ്. ഇത് സാധാരണയായി ആ വസ്തു സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന സ്ഥലത്തെ സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ നിന്നാണ് എടുക്കേണ്ടത്. എന്നാൽ ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റ് മാത്രം പരിശോധിച്ചാൽ വസ്തുപൂർണ്ണമായും തർക്ക രഹിതമാണെന്ന് കരുതുന്നത് ശരിയല്ല. ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റിൽ കാണാത്ത ചില അവകാശവാദങ്ങളോ തർക്കങ്ങളോ വസ്തുവിൻമേൽ ഉണ്ടായിരിക്കാം, കൂടാതെ കുടുംബാംഗ തർക്കങ്ങൾ ചില രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത ഇടപാടുകൾ, കൈവശാവകാശ പ്രശ്‌നങ്ങൾ, നികുതി കുടിശ്ശിക, ചില സർക്കാർ നിയന്ത്രണങ്ങൾ, രേഖകളിൽ പ്രതിഫലിക്കാത്ത മറ്റ് ബാധ്യതകൾ, തുടങ്ങിയവ പ്രത്യേകമായി നമുക്ക് അന്വേഷിച്ച് അറിയേണ്ടതായും വരുന്നു.

വസ്തുവിനെ സംബന്ധിച്ച റവന്യൂ രേഖകളുടെ പരിശോധന

വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിനൊപ്പം ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ രേഖകളും പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ് തണ്ടപ്പേർ, പോക്കുവരവ്, ഭൂനികുതി റസീറ്റ്, റെക്കോർഡ് ഓഫ് റൈറ്റ്‌സ് ROR (Digital /Official Land record) മറ്റ് സർവ്വേ സംബന്ധമായ രേഖകൾ തുടങ്ങിയവ എല്ലാം തന്നെ പരിശോധിക്കണം. എന്നാൽ ഇവ പരിശോധിക്കുന്നത് കൊണ്ട് മാത്രം വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന്റെ അന്തിമ തെളിവായി കണക്കാക്കാൻ പാടില്ല. ഓരോ രേഖയ്ക്കും അതിന്റേതായ നിയമപരമായ പ്രാധാന്യമാണ് ഉള്ളത്. അതുകൊണ്ട് വിവിധ രേഖകളിലെ വിവരങ്ങൾ പരസ്പരം പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ എന്നതാണ് പ്രധാനമായി നോക്കേണ്ടത്.

രേഖകൾക്കപ്പുറം സ്ഥലം നേരിട്ട് പരിശോധിക്കണം

രേഖകൾ എല്ലാം ശരിയാണെന്ന് ബോധ്യപ്പെട്ടാലും വസ്തു വാങ്ങലുകളിൽ നേരിട്ടുള്ള സ്ഥലപരിശോധന വളരെ പ്രാധാന്യമുള്ള ഒന്നാണ്. രേഖയിൽ 10 സെന്റ് എന്ന് കാണിച്ചിരിക്കാം എന്നിരുന്നാലും യഥാർത്ഥ സ്ഥലത്ത് അത്ര സ്ഥലം തന്നെയാണോ ഉള്ളത്, രേഖയിലെ നാല് അതിരുകൾ തന്നെയാണോ സ്ഥലത്തുള്ളത്, അയൽവാസികൾ അതിക്രമിച്ച് അതിരുകൾ വല്ലതും കൈവശം വെച്ചിട്ടുണ്ടോ, വസ്തുവിന് വഴി അവകാശമുണ്ടോ?, തോട്, പുറമ്പോക്ക്, പൊതുവഴി തുടങ്ങിയവയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രശ്‌നങ്ങൾ ഉണ്ടോ എന്ന കാര്യങ്ങളെല്ലാം തന്നെ പലപ്പോഴും രേഖകൾ പരിശോധിക്കുന്നത് കൊണ്ടുമാത്രം വ്യക്തമാകില്ല. സ്ഥലപരിശോധനയ്ക്ക് മുമ്പ് സ്ഥലം സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ നിന്നും ലൊക്കേഷൻ സ്‌കെച്ച് എടുക്കേണ്ടതാണ്.

അതിനാൽ ആവശ്യമുള്ള സാഹചര്യത്തിൽ ലൈസൻസ് ഉള്ള സർവ്വെയർറെ കൊണ്ട് സ്ഥലം അളപ്പിക്കുകയും ലഭ്യമായ സർവേ രേഖകളുമായി അവ താരതമ്യം ചെയ്യുകയും വേണം.

ഏതൊരു വസ്തു വാങ്ങുമ്പോഴും പലരും പല ഉപദേശവുമായി വരാറുണ്ട് പ്രത്യേകിച്ച് വസ്തു വിൽപ്പനക്കാരൻ എല്ലാ രേഖകളും ശരിയാണ് ഇതുവരെ ഒരു പ്രശ്‌നവുമില്ല എൻകംബ്രറൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ക്ലിയർ ആണ്, എന്റെ പേരിലുള്ള ആധാരമാണ് ഇതു ഉടൻ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണം ഇത്തരം വാക്കുകളൊക്കെ കേട്ട് പലരും പലകുഴികളിലും ചാടാറുള്ളത് പതിവാണ് അതുകൊണ്ടുതന്നെ ഇത്തരം വാക്കുകൾ കേട്ട് തീരുമാനം എടുക്കുന്നതിനേക്കാൾ രേഖകൾ സ്വതന്ത്രമായി പരിശോധിച്ചു ഉറപ്പാക്കി രജിസ്‌ട്രേഷൻ നടത്തുന്നതാണ് വസ്തു വാങ്ങുന്ന ആളെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം സുരക്ഷിതം.

അടുത്ത ഭാഗം: Title Verification വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം എങ്ങനെ പരിശോധിക്കാം?

Content Highlights: Verify the title deed and ownership history before making any advance payments., Always check prior documents (chain of ownership) rather than relying only on the current deed., Understand the limitations of an Encumbrance Certificate (EC) and conduct independent due diligence., Match revenue records, land tax receipts, and survey numbers with actual on-site boundaries.