നികുതിയും കുടിശ്ശികയും ആരടയ്ക്കണം, എന്തെല്ലാം രേഖകൾ പരിശോധിക്കണം; വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ അറിയേണ്ടത്..
ജീവിതത്തിലെ ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട സാമ്പത്തിക തീരുമാനങ്ങളിൽ ഒന്നാണ് ഒരു വസ്തു വാങ്ങുക എന്നത്. വീട് പണിയാൻ വേണ്ടിയായാലും ഒരു നിക്ഷേപത്തിനുവേണ്ടിയായാലും, അല്ലെങ്കിൽ ഭാവിയിലെ ഏതെങ്കിലും പ്രത്യേക ആവശ്യങ്ങൾക്കായാലും കുറച്ചു ഭൂമി സ്വന്തമാക്കുക എന്നത് നമ്മുടെ ജീവിതത്തിലെ ഏറ്റവും വലിയ സ്വപ്നങ്ങളിൽ ഒന്നാണ്. എന്നാൽ വർഷങ്ങളോളം അധ്വാനിച്ച് സമ്പാദിച്ച പൈസ മുടക്കി വാങ്ങുന്ന ഒരു വസ്തു യഥാർത്ഥത്തിൽ നമ്മുടേതാകുന്നു എന്ന് ഉറപ്പാക്കാതെ നടത്തുന്ന പല ഇടപാടുകളും പിന്നീട് വലിയ നിയമ പ്രശ്നങ്ങളിലേക്ക് വഴിതെളിച്ചേക്കാം.
നമ്മൾ സാധാരണയായി കേൾക്കാറുള്ളത് വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ രേഖയുണ്ട്, ബാക്കി രേഖകൾ എല്ലാം ശരിയാണെന്ന് ബ്രോക്കർ പറഞ്ഞു അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് ആരെങ്കിലും പറഞ്ഞു എന്നുകേട്ട് ചാടിക്കയറി ചിലരുടെ വാക്കുകളെ മാത്രം വിശ്വസിച്ച് വസ്തു വാങ്ങുന്നത് അപകടകരമാണ്. ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കുന്നത് ഒരു രേഖ മാത്രമല്ല, അതിനു പിന്നിലെ ഉടമസ്ഥാവകാശ ചരിത്രവും അനുബന്ധരേഖയും പരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട്.
സാധാരണ ഒരു വസ്തു ഒരു ഇഷ്ടപ്പെട്ടുകഴിഞ്ഞാൽ അതിന്റെ വിലയും മറ്റും ഇഷ്ടപ്പെട്ടുകഴിഞ്ഞാൽ ഉടനെ തന്നെ പോയി ആധാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നു. അപ്രകാരം ചെയ്താൽ ഒരു വസ്തു നമ്മുടെ കയ്യിൽ സുരക്ഷിതമാണോ? അല്ല എന്നതാണ് ഉത്തരം. സാധാരണയായി ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന്മുമ്പ് നമുക്ക് ചില ചോദ്യങ്ങൾക്ക് ഉത്തരം കിട്ടേണ്ടതുണ്ട്.
- ആ വസ്തുവിന്റെ യഥാർത്ഥ ഉടമ ആരാണ്?
- ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന് നിയമപരമായ തുടർച്ചയുണ്ടോ?
- ആ വസ്തുവിന് മറ്റ് ബാധ്യതകൾ ഉണ്ടോ?
- ആ വസ്തുവിനെതിരെ കേസുകൾ നിലവിൽ ഉണ്ടോ?
- ആ വസ്തുവിന് ബാങ്ക് വായ്പയോ മറ്റു അവകാശവാദങ്ങളോ നിലവിലുണ്ടോ?
- വസ്തു സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന ഭൂമിയുടെ വിസ്തീർണവും അതിരുകളും രേഖകളുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ?
വസ്തുവിന്റെ ഉപയോഗവും നിയമപരമായി അനുവദനീയമാണോ തുടങ്ങിയ നിരവധി കാര്യങ്ങൾ പരിശോധിച്ച ശേഷം മാത്രമേ ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിനെക്കുറിച്ച് അവസാനമായി തീരുമാനത്തിലെത്താൻ പാടുള്ളൂ. അതുകൊണ്ടുതന്നെ ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന്മുമ്പ് വിൽപ്പനക്കാരിൽ നിന്ന് മാത്രം രേഖകൾ വാങ്ങി തൃപ്തിപ്പെടാതെ ബന്ധപ്പെട്ട
- രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസ്
- വില്ലേജ് ഓഫീസ്
- തദ്ദേശസ്വയംഭരണ സ്ഥാപനം
- ബാങ്ക് അല്ലെങ്കിൽ ധനകാര്യ സ്ഥാപനം
- കോടതികളുടെ ഔദ്യോഗിക രേഖകൾ
എന്നിവയിൽ നിന്നുള്ള വിവരങ്ങളും പരിശോധിക്കണം. ആദ്യം നിലവിലെ ആധാരം, മുൻ ആധാരങ്ങൾ, അവകാശപത്രം, വിഭജന രേഖ, റിലീസ് ഡീഡ് സെറ്റിൽമെന്റ് സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് അല്ലെങ്കിൽ ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ്, പവർ ഓഫ് അറ്റോണി, മരണ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്, നിയമാവകാശ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് തുടങ്ങിയ ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ എല്ലാം തന്നെ ശേഖരിക്കണം.
വിലാസവും തിരിച്ചറിയൽ രേഖകളിലെ വിവരങ്ങളും ആധാരത്തിലെ വിവരങ്ങളും ഒത്തു നോക്കണം. മുൻ ഉടമയിൽ നിന്നും നിലവിലെ ഉടമയിലേക്കുള്ള ഉടമസ്ഥാവകാശ കൈമാറ്റത്തിൽ പ്രശ്നങ്ങൾ ഇല്ലെന്നും ഓരോ കൈമാറ്റത്തിനും സാധുവായ രേഖകൾ സ്വതന്ത്രമായി പരിശോധിക്കണം. സംശയമുള്ള സാഹചര്യത്തിൽ പരിചയസമ്പന്നനായ ഒരു അഭിഭാഷകനെ കൊണ്ട് ഉടമസ്ഥാവകാശ പരിശോധനയും വസ്തു വാങ്ങുന്നതിനെ പറ്റിയുള്ള നിയമാഭിപ്രായവും എടുക്കുന്നതാണ് സുരക്ഷിതം.
ഒരു വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ മിക്കവരുടെയും വിശ്വാസം ആ വസ്തുവിന്റെ എൻകംബ്രൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് കിട്ടിയാൽ അത് പരിശോധിക്കുന്ന വഴി എല്ലാ വിവരങ്ങളും വസ്തുവിനെക്കുറിച്ച് ലഭിക്കും എന്നതാണ്. ഈ ധാരണ തെറ്റാണ്. സാധാരണയായി രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത വിൽപ്പന, പണയം, റിലീസ്, അറ്റാച്ച്മെന്റ് തുടങ്ങിയ ഇടപാടുകൾ കണ്ടെത്താൻ ഇത് സഹായിക്കുമെങ്കിലും, രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത കരാറുകൾ, കുടുംബാവകാശ തർക്കങ്ങൾ, കോടതി കേസുകൾ, നികുതി കുടിശ്ശിക, ചില തരത്തിലുള്ള സർക്കാർ നിയന്ത്രണങ്ങൾ, കൈവശാവകാശ പ്രശ്നങ്ങൾ, വ്യാജരേഖകൾ, രേഖകളിൽ പ്രതിഫലിക്കാത്ത ബാങ്ക് ബാധ്യതകൾ എന്നിവ എല്ലാം അതിലൂടെ കണ്ടെത്തണമെന്നില്ല. അതിനാൽ ആവശ്യമായ കാലയളവിലേക്കുള്ള എൻകംബ്രൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധിക്കുന്നതോടൊപ്പം
- സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിലെ മുൻ രേഖകളുടെ സർട്ടിഫൈഡ് പകർപ്പുകൾ
- വില്ലേജ് ഓഫീസിലെ തണ്ടപ്പേർ
- പോക്കുവരവ്, ഭൂനികുതി രസീതുകൾ
- തദ്ദേശസ്ഥാപനത്തിലെ കെട്ടിട-നികുതി വിവരങ്ങൾ, ബാങ്കിന്റെ നോ-ഡ്യൂസ് അല്ലെങ്കിൽ ലോൺ ക്ലിയറൻസ് രേഖകൾ
- കോടതികളിലെ കേസുകളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട തിരച്ചിൽ എന്നിവയും നടത്തണം.
ആധാരം പരിശോധിക്കുമ്പോൾ രേഖയുടെ നമ്പർ, തീയതി, രജിസ്ട്രേഷൻ ഓഫീസ്, കക്ഷികളുടെ പൂർണ്ണ വിവരങ്ങൾ, വസ്തുവിന്റെ സർവേ നമ്പർ, റീസർവേ നമ്പർ, ബ്ലോക്ക് നമ്പർ, തണ്ടപ്പേർ നമ്പർ, വിസ്തീർണ്ണം, അതിരുകൾ, ഭൂമിയുടെ സ്വഭാവം, കൈവശാവകാശം, വില, സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി, രജിസ്ട്രേഷൻ വിവരങ്ങൾ എന്നിവ ശ്രദ്ധാപൂർവം പരിശോധിക്കണം. രേഖയിലെ വിവരങ്ങൾ നിലവിലെ റവന്യൂ രേഖകളുമായും സ്ഥലത്തെ യാഥാർഥ്യവുമായും പൊരുത്തപ്പെടണം. പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി മുഖേനയാണ് വിൽപ്പന നടക്കുന്നതെങ്കിൽ അത് സാധുവായി രജിസ്റ്റർ ചെയ്തതാണോ, റദ്ദാക്കിയിട്ടില്ലയോ, വിൽപ്പന നടത്താനുള്ള അധികാരം വ്യക്തമായി നൽകിയിട്ടുണ്ടോ എന്നും പരിശോധിക്കണം. ഉടമ മരിച്ചിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ എല്ലാ നിയമാവകാശികളും ഇടപാടിൽ പങ്കാളികളാണോ, അവകാശം വിട്ടുനൽകേണ്ടവർ റിലീസ് ഡീഡ് നൽകിയിട്ടുണ്ടോ എന്നും ഉറപ്പാക്കണം. പ്രായപൂർത്തിയാകാത്തവരുടെ അവകാശം, സംയുക്തകുടുംബ സ്വത്ത്, ട്രസ്റ്റ് സ്വത്ത്, സർക്കാർ അല്ലെങ്കിൽ ദേവസ്വം ഭൂമി തുടങ്ങിയ പ്രത്യേക സാഹചര്യങ്ങളിൽ അധിക നിയമപരിശോധനയും ആവശ്യമായ അനുമതികളും വേണം.
വസ്തുവിന്റെ അതിരുകളും വിസ്തീർണ്ണവും രേഖകളിൽ മാത്രം ആശ്രയിച്ച് ഉറപ്പാക്കരുത്. ലൈസൻസുള്ള സർവേയറേക്കൊണ്ട് സ്ഥലത്ത് അളപ്പിച്ച് ഔദ്യോഗിക സർവേ സ്കെച്ച്, ലൊക്കേഷൻ സ്കെച്ച്, ഫീൽഡ് മെഷർമെന്റ് ബുക്ക് വിവരങ്ങൾ എന്നിവയുമായി താരതമ്യം ചെയ്യണം. കിഴക്ക്, പടിഞ്ഞാറ്, വടക്ക്, തെക്ക് അതിരുകൾ രേഖകളിലുള്ളതുപോലെ തന്നെയാണോ, അയൽവാസികളുടെ കൈവശം അതിക്രമിച്ച് കയ്യേറിയ ഭൂമിയുണ്ടോ, വഴിയവകാശം, വെള്ളച്ചാൽ, തോട്, പൊതുവഴി, വൈദ്യുതി ലൈൻ, സർക്കാർ പുറമ്പോക്ക് തുടങ്ങിയവ വസ്തുവിനെ ബാധിക്കുന്നുണ്ടോ എന്നും പരിശോധിക്കണം.
സ്ഥലത്ത് നേരിട്ട് പോയി അയൽക്കാരോടും സമീപവാസികളോടും വിവരങ്ങൾ ചോദിച്ചറിയുന്നത് പലപ്പോഴും രേഖകളിൽ കാണാത്ത തർക്കങ്ങൾ കണ്ടെത്താൻ സഹായിക്കും. വസ്തുവിന്റെ വിസ്തീർണ്ണം രേഖകളിലേതിനേക്കാൾ കുറവാണെങ്കിൽ, അതിരുകൾ വ്യക്തമല്ലെങ്കിൽ, അല്ലെങ്കിൽ കൈവശം മറ്റൊരാളുടേതാണെങ്കിൽ രജിസ്ട്രേഷൻ മാറ്റിവെച്ച് ആദ്യം പ്രശ്നം പരിഹരിക്കണം.
വായ്പയും മറ്റ് ബാധ്യതകളും കണ്ടെത്താൻ എൻകംബ്രൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റിനൊപ്പം വിൽപ്പനക്കാരനിൽ നിന്ന് ബാങ്ക് ലോൺ ക്ലിയറൻസ്, പണയം ഒഴിവാക്കിയതിന്റെ രേഖ, ബാങ്കിന്റെ റിലീസ് ലെറ്റർ, നികുതി കുടിശ്ശികയില്ലെന്ന സർട്ടിഫിക്കറ്റ് തുടങ്ങിയവ ആവശ്യപ്പെടണം. വസ്തു ബാങ്കിൽ പണയപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ ബാങ്കിന്റെ എഴുത്തുപരമായ സമ്മതവും ബാധ്യത തീർപ്പാക്കുന്നതിനുള്ള വ്യക്തമായ നടപടിക്രമവും ഇല്ലാതെ പണം നൽകുകയോ രജിസ്ട്രേഷൻ നടത്തുകയോ ചെയ്യരുത്.
കോടതിക്കേസുകൾ, അറ്റാച്ച്മെന്റ് ഉത്തരവുകൾ, അവകാശത്തർക്കങ്ങൾ, കുടുംബവിഭജന പ്രശ്നങ്ങൾ എന്നിവ കണ്ടെത്താൻ വിൽപ്പനക്കാരനോട് എഴുത്തുപരമായ പ്രഖ്യാപനം വാങ്ങുകയും, ബന്ധപ്പെട്ട കോടതികളിലും ഔദ്യോഗിക ഓൺലൈൻ കേസ് രേഖകളിലും തിരച്ചിൽ നടത്തുകയും വേണം. വിൽപ്പനക്കാരന്റെ പേരിൽ മാത്രമല്ല, മുൻ ഉടമകളുടെ പേരുകളിലും ആവശ്യമായ പരിശോധന നടത്തുന്നത് സുരക്ഷിതമാണ്.
രജിസ്ട്രേഷനു മുമ്പ് വിൽപ്പനക്കരാറിൽ വസ്തുവിന്റെ കൃത്യമായ വിവരണം, മൊത്തവില, മുൻകൂർ തുക, ശേഷിക്കുന്ന തുക നൽകുന്ന രീതി, രേഖകൾ കൈമാറേണ്ട ബാധ്യത, ബാധ്യതകളില്ലാത്ത ഉടമസ്ഥാവകാശം നൽകുമെന്ന ഉറപ്പ്, നികുതികളും മറ്റ് കുടിശ്ശികകളും ആരാണ് തീർക്കേണ്ടത്, രജിസ്ട്രേഷൻ പരാജയപ്പെട്ടാൽ തുക തിരികെ നൽകുന്ന വ്യവസ്ഥ, നഷ്ടപരിഹാര വ്യവസ്ഥ, കൈവശം കൈമാറുന്ന തീയതി എന്നിവ വ്യക്തമായി രേഖപ്പെടുത്തണം. എല്ലാ പണമിടപാടുകളും ബാങ്കിംഗ് മാർഗത്തിലൂടെ നടത്തുകയും രസീതുകൾ സൂക്ഷിക്കുകയും വേണം. ഒപ്പിടുന്നതിന്മുമ്പ് കരാറും ആധാരത്തിന്റെ കരടും അഭിഭാഷകനെ കൊണ്ട് പരിശോധിക്കണം. രജിസ്ട്രേഷൻ ദിവസം യഥാർഥ ഉടമയോ നിയമപരമായി അധികാരപ്പെടുത്തിയ പ്രതിനിധിയോ ഹാജരാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കി, തിരിച്ചറിയൽ രേഖകൾ പരിശോധിച്ച്, രേഖയിലെ ഓരോ വിവരവും വീണ്ടും വായിച്ചശേഷം മാത്രമേ ഒപ്പിടാവൂ. രജിസ്ട്രേഷനുശേഷം പോക്കുവരവ്, നികുതി മാറ്റം, വൈദ്യുതി-വെള്ള കണക്ഷൻ മാറ്റം, യഥാർഥ കൈവശം ഏറ്റെടുക്കൽ, ഒറിജിനൽ രേഖകളുടെ സുരക്ഷിത സംരക്ഷണം എന്നിവയും പൂർത്തിയാക്കണം.
അതിനാൽ, ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന്മുമ്പുള്ള സുരക്ഷിതമായ നടപടിക്രമം എന്നത് എൻകംബ്രൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുത്ത് രജിസ്ട്രേഷൻ നടത്തുന്നതിൽ ഒതുങ്ങുന്നതല്ല. ഉടമസ്ഥാവകാശ ചരിത്രം, പ്രായപൂർത്തിയാകാത്തവരുടെ അവകാശം, രേഖകളുടെ യാഥാർഥ്യം, റവന്യൂ വിവരങ്ങൾ, അതിരുകളും അളവും, നികുതി-വായ്പ ബാധ്യതകൾ, കോടതിക്കേസുകൾ, കൈവശാവകാശം, ഭൂമിയുടെ ഉപയോഗനിയമങ്ങൾ എന്നിവ സമഗ്രമായി പരിശോധിച്ച ശേഷമേ തീരുമാനം എടുക്കാവൂ. സംശയമുള്ള രേഖകളോ അപൂർണ്ണമായ വിവരങ്ങളോ ഉള്ളപ്പോൾ വേഗത്തിൽ ഇടപാട് പൂർത്തിയാക്കുന്നതിനു പകരം നിയമോപദേശം തേടുന്നതാണ് സുരക്ഷിതം. കാരണം, രജിസ്ട്രേഷൻ നടന്നുവെന്നത് മാത്രം വസ്തു തർക്കരഹിതമായി സ്വന്തമായെന്നതിന് ഉറപ്പല്ല; മുൻകരുതലോടെയുള്ള രേഖാപരിശോധനയും സ്ഥലപരിശോധനയും മാത്രമാണ് ഒരു കുടുംബത്തിന്റെ ജീവിതകാല സമ്പാദ്യത്തെ സംരക്ഷിക്കാൻ സഹായിക്കുന്നത്.
അടുത്ത ഭാഗം : വസ്തു വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് ആദ്യം എന്താണ് പരിശോധിക്കേണ്ടത്?
Content Highlights: Verify the complete title chain and ownership history instead of just relying on the current deed or broker., Conduct thorough checks beyond the Encumbrance Certificate, including village records, tax receipts, and court cases., Measure boundaries with a licensed surveyor to match physical land with official sketches., Ensure all financial liabilities, bank loans, and tax dues are fully cleared before registration.