കേരളത്തില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം എങ്ങനെ?

Posted on: 03 Dec 2012


Sandeep P. Menon, Chief Consultant, Business Management Forum, Strategy Consultant





റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികള്‍ നമ്മുടെ നാട്ടില്‍ തകര്‍ന്നപ്പോഴും സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യം ഉണ്ടായപ്പോഴും തകര്‍ന്നത് ഒരു ജനതയുടെ സ്വപ്നങ്ങളായിരുന്നു. ഇന്ത്യന്‍ ബാങ്കിംങ്ങ് വ്യവസ്ഥയില്‍ പലിശനിരക്കുകള്‍ ആകര്‍ഷണമല്ലാത്തതിനാലും, രൂപയുടെ മൂല്യം കുറയുന്നതിനാലും അവനവന്റെ സമ്പാദ്യം എങ്ങനെ ഏതില്‍ നിക്ഷേപിക്കണമെന്ന് ചിന്തിച്ച് തലപുകയുന്നവരാണ് നമ്മളില്‍ പലരും. കേരളത്തില്‍ ഞലമഹ ലേെമലേല്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് നല്ലതാണോ? അതെ എന്നുതന്നെ വേണം കരുതുവാന്‍ അതും എങ്ങനെ ഏതു മേഖലയില്‍ എന്നതിനെ ആശ്രിയിച്ചിരിക്കും നിക്ഷേപത്തിന്റെ സ്ഥിരതയും മൂല്യവര്‍ദ്ധനവും.

കേരളത്തില്‍ സാധാരണയായി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നവര്‍ റസിഡന്‍ഷ്യല്‍ അല്ലെങ്കില്‍ കമര്‍ഷ്യല്‍ പ്രോജക്ടുകളില്‍ ആണ് തല്‍പരരായിട്ടുള്ളത്. ഇതില്‍ കമര്‍ഷ്യല്‍/അഥവാ ബില്‍ഡിംങ്ങുകളിലും മറ്റും റൂം എടുത്ത് വാടകയ്ക്ക് കൊടുക്കുന്ന രീതി കേരളത്തിലെ ബിസിനസുകാരും പ്രവാസികളുമാണ് ചെയ്തു വരുന്നത്. ബഹുഭൂരിപക്ഷംപേരും റസിഡന്‍ഷ്യല്‍ സംരംഭങ്ങളിലാണ് നിക്ഷേപിക്കുന്നത്.

റസിഡന്‍ഷ്യല്‍ സംരംഭങ്ങള്‍ പലതരമുണ്ട്. കൈവശം ഉള്ള ഭൂമിയില്‍ അല്ലെങ്കില്‍ ഭൂമി വാങ്ങിയോ വീട് ഉണ്ടാക്കുന്ന രീതിയാണ് ഏറ്റവും ലാഭകരം. എന്നാല്‍ കെട്ടിടനിര്‍മ്മാണത്തിനെക്കുറിച്ചുള്ള അറിവും അതിനുള്ള സമയവും ഉള്ളവര്‍ക്ക് ചേര്‍ന്നതാണ് ഈ രീതി. ബില്‍ഡേര്‍സും മറ്റും തയ്യാറാക്കുന്ന ഫ്ലാറ്റ് അല്ലെങ്കില്‍ വില്ലാസംരംഭങ്ങളില്‍ നിക്ഷേപം ചെയ്യുന്നതാണ് തിരക്കുള്ള ജീവിതം നയിക്കുന്നവര്‍ക്കും വീട് നിര്‍മ്മാണത്തിന്റെ ചുമതലകള്‍ ഏറ്റെടുക്കുവാന്‍ ബുദ്ധിമുട്ടുള്ളവര്‍ക്കും ഏറ്റവും ഉചിതമായ രീതി. ഇത്തരക്കാരെ സഹായിക്കുവാന്‍ കേരളത്തില്‍ ഉടനീളം ബില്‍ഡിംങ്ങ് പ്ലാനേഴ്‌സും, ആര്‍കിടെക്റ്റ്‌സും, എഞ്ചിനിയേഴ്‌സും, കോണ്‍ട്രാക്‌റ്റേഴ്‌സും അവരവരുടെ സേവനങ്ങള്‍ ലഭ്യമാക്കുന്നുണ്ട്.

നിക്ഷേപം നടത്തുന്നതിന് മുന്‍പ് നിക്ഷേപകര്‍ ചെയ്യേണ്ട കാര്യങ്ങള്‍ ഇവയാണ്

നിങ്ങള്‍ ഇഷ്ടപ്പെടുന്ന ഒരു നഗരത്തിലുള്ള പല സംരംഭങ്ങള്‍ തമ്മിലുള്ള ഒരു പഠനം നടത്തണം. ഇതില്‍ വില താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോള്‍ നമുക്ക് കിട്ടുന്ന കാര്‍പറ്റ് ഏരിയ, കോമണ്‍ എമിനിറ്റീസ്, സംരംഭം നില്‍ക്കുന്ന സ്ഥലം, അവിടത്തെ ഭൂമിയുടെ വില, സംരംഭത്തിന്റെ ഇപ്പോഴത്തെ നിര്‍മ്മാണഘട്ടം, തീരുവാനുള്ള ദൈര്‍ഘ്യം, നിര്‍മ്മാതാവിന്റെ റെപ്യുട്ടേഷന്‍, നിര്‍മ്മാണത്തിന്റെ നിലവാരം എന്നിവ കണക്കിലെടുക്കണം. ഏതൊരു സംരംഭത്തിന്റെയും തുടക്കത്തിലുള്ള നിക്ഷേപത്തിനാണ് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ മൂല്യവര്‍ദ്ധനവ് ഉണ്ടാവാറ്. എങ്കിലും കാത്തിരിപ്പു എത്രകാലം വേണ്ടിവരും എന്നുള്ളത് സംരംഭത്തിന്റെ വലിപ്പം അനുസരിച്ചും ബില്‍ഡറുടെ മിടുക്കനുസരിച്ചും ആയിരിക്കും.

ഇന്ന് കണ്ടുവരുന്ന പ്രവണത അനുസരിച്ച് സംരംഭങ്ങളുടെ തുടക്കത്തില്‍ നിക്ഷേപിക്കുകയാണെങ്കില്‍ സംരംഭം തീരുന്നതിനുള്ളില്‍ അന്‍പത് ശതമാനം മൂല്യവര്‍ദ്ധനവ് കേരളത്തിലെ നഗരങ്ങളിലെ സംരംഭങ്ങള്‍ക്ക് കിട്ടിവരുന്നുണ്ട്. ഇതില്‍ ഫ്ലാറ്റുകളുടെ നിര്‍മ്മാണം ചുരുക്കംചില ഒന്നാംകിട ബില്‍ഡേര്‍സിനെ ഒഴിച്ച് നിര്‍ത്തിയാല്‍ മറ്റെല്ലാം സമയാനുസൃതമായി പണിതീര്‍ന്നു കാണുന്നില്ല. ഇത് ഉപഭോക്താവും ബില്‍ഡേര്‍സും തമ്മിലുള്ള ബന്ധം തകരാറിലാക്കുന്നു. വില്ലകളില്‍ ഭൂമി ആദ്യംതന്നെ ഉപഭോക്താവിന് രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തു നല്‍കുന്ന രീതി ഉള്ളതിനാല്‍ ഒരു അളവ് വരെ വില്ലകളിലെ നിക്ഷേപം ഫ്ലാറ്റുകളെക്കാളും ഭദ്രമാണ്.

ഇന്നത്തെ ഉപഭോക്താവ് വളരെ പ്രബുദ്ധരാണ്. ഈയിടെ എന്നെ സമീപിച്ച ഒരു ബില്‍ഡര്‍ അവരുടെ മാര്‍ക്കറ്റിംങ്ങ് പ്ലാനില്‍ ഉപഭോക്താവ് ചോദിക്കാന്‍ സാധ്യതയുള്ള ചോദ്യങ്ങളും അതിന്റെ ഉത്തരങ്ങളും കൂടി ഉള്‍പ്പെടുത്താന്‍ ആവശ്യപ്പെട്ടു. സുതാര്യമായ ഒരു വ്യവസ്ഥയില്‍ അല്ലാതെ ഇന്ന് ഒരു ബില്‍ഡര്‍ക്കും ഈ മേഖലയില്‍ നിലനില്‍ക്കുവാന്‍ സാധ്യമല്ല എന്ന തിരിച്ചറിവിനാലാണ് ഇത്.

കേരളത്തിലെ വിനോദസഞ്ചാര മേഖലകളില്‍ വില്ല സംരംഭങ്ങള്‍ റിസോര്‍ട്ടുകളായി പ്രവര്‍ത്തിപ്പിച്ച് ലാഭവിഹിതം പങ്കിട്ടെടുക്കുന്ന ഒരു ബിസിനസ് മോഡല്‍ കണ്ടുവരുന്നുണ്ട്. ഈ സംരംഭങ്ങളുടെ വരുമാനം ബിസിനസിന്റെ നടത്തിപ്പിനനുസരിച്ചായിരിക്കും.

ഏതു തരം സംരംഭങ്ങളില്‍ ആയാലും നിക്ഷേപകനും ബില്‍ഡറും തമ്മിലുള്ള കരാര്‍ വളരെ സുതാര്യമാക്കുവാന്‍ ശ്രദ്ധിക്കണം. സാധാരണയായി ബില്‍ഡിംഗ് സാമഗ്രികളുടെ ബ്രാന്‍ഡുകള്‍, മോഡലുകള്‍ എന്നിവ കോണ്‍ട്രാക്ടില്‍ രേഖപ്പെടുത്താറുണ്ട്. എന്നാല്‍ മറ്റു ചില കാര്യങ്ങള്‍ കൂടി ശ്രദ്ധിക്കണം. ഒന്നാമതായി വില നിശ്ചയിക്കുന്നതിന് പുറമെ സെയില്‍ ടാക്‌സ്, സര്‍വീസ് ടാക്‌സ്, മറ്റു നികുതികള്‍ എത്രയെന്ന് ധാരണയുണ്ടാകണം. വൈദ്യുതി, വെള്ളം, അസോസിയേഷന്‍ എന്നിവയ്ക്കും മറ്റും വേണ്ട ഡെപ്പോസിറ്റുകള്‍ എത്രയെന്ന് അറിയണം. ഇലക്ട്രികല്‍ പ്ലാനില്‍ എ.സി, ഗെയ്‌സര്‍, മറ്റു വൈദ്യുതി ഉപകരണങ്ങള്‍ ഘടിപ്പിക്കാനുള്ള പോയന്റുകള്‍, വെള്ളത്തിന്റെ ടാങ്ക്, വെള്ളത്തിന്റെ ലഭ്യത, വെള്ളത്തിന്റെ ഫോര്‍സ് എന്നിവയെക്കുറിച്ചും അറിയണം.

ഒരു സംരംഭം സമയാനുസൃതമായി പണിതീര്‍ക്കേണ്ടത് അത്യാവശ്യമായതിനാല്‍ ഉപഭോക്താവിന്റെതല്ലാത്ത കാരണങ്ങളാല്‍ ബില്‍ഡര്‍ പണി സമയത്ത് തീര്‍ത്തിട്ടില്ലെങ്കില്‍ എന്താണ് ഉപഭോക്താവിന് ബില്‍ഡര്‍ നല്‍കേണ്ട നഷ്ടപരിഹാരം എന്ന് കോണ്‍ട്രാക്ടില്‍ വ്യക്തമാക്കണം. കോമണ്‍ അമിനിറ്റി എന്തെല്ലാം എന്നും അതിന്റെ പണി എപ്പോള്‍ തീര്‍ക്കുമെന്നും എന്താണ് മാസത്തിലെ അമിനിറ്റി ഫീ എന്നും അതില്‍ എന്തെല്ലാംപെടും എന്നും മറ്റും മനസിലാക്കണം. ഇതുകൂടാതെ മറ്റ് ചിലവുകള്‍ വല്ലതും ഉണ്ടെങ്കില്‍ അതും കോണ്‍ട്രാക്ടില്‍ രേഖപ്പെടുത്തണം. പണം നല്‍കേണ്ട ഘട്ടങ്ങളും അപ്പോള്‍ സംരംഭത്തിന്റെ നിര്‍മ്മാണ ഘട്ടങ്ങളും കോണ്‍ട്രാക്ടില്‍ രേഖപ്പെടുത്തണം.

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ ഏതു മേഖലയില്‍ നിക്ഷേപം നടത്തുമ്പോഴും നിക്ഷേപം ചെയ്യുന്ന ആള്‍ അയാള്‍ വാങ്ങുന്ന പ്രോപര്‍ട്ടിയെ കുറിച്ചുള്ള എല്ലാ കാര്യങ്ങളുടെയും പൂര്‍ണ്ണ അറിവോടെ കൂടിയാവണം വാങ്ങുവാന്‍. നിക്ഷേപത്തിന്റെ മൂല്യവര്‍ദ്ധനത്തെക്കുറിച്ച് ഒരു ഏകദേശ ഊഹം വേണം. അതുപോലെ ഈ പ്രോപര്‍ട്ടി നല്‍കുന്ന ബില്‍ഡര്‍ക്കും താന്‍ ഉപഭോക്താവിന് നല്‍കാന്‍ പോകുന്നത് എന്തെന്നും മറ്റ് എന്തെല്ലാം സര്‍വ്വീസസാണെന്നും ഉള്ള തിരിച്ചറിവും പൂര്‍ണ്ണമായിരിക്കണം. സംരംഭത്തിന്റെ പോസിറ്റീവ് ഭാഗം പൊടിപ്പും തൊങ്ങലും വെച്ച് സംസാരിച്ച് വില്‍പന നടത്തുന്ന രീതി അവസാനിപ്പിക്കണം.

പ്രോപര്‍ട്ടിയെയും ബില്‍ഡറെയും പറ്റി പഠനം നടത്തി നിക്ഷേപം ചെയ്യുകയാണെങ്കില്‍ കേരളത്തിലെ ഏറ്റവും നല്ല നിക്ഷേപ മേഖല റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ആയിരിക്കും.




Stories in this Section
Mathrubhumi
About Us     »      Advertisement Tariff    »     Feedback    »     RSS    »     Newsletter    »     Mobile News    »     Archives    »     Careers    »     Tenders
 ©  Copyright Mathrubhumi 2012. All rights reserved.