ല ബാങ്കുകളും ഭവനവായ്പയുടെ പലിശ നിരക്കുകൾ കുറച്ചതായി പ്രഖ്യാപിച്ച്‌ രംഗത്തെത്തിയിട്ടുണ്ടല്ലോ? കുറഞ്ഞ നിരക്കുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് തങ്ങളുടെ ഭവനവായ്പ മാറ്റണമോ എന്ന സംശയം ഏവരിലും ഉണ്ടാകാം. നിരക്കിൽ കാര്യമായ വ്യത്യാസമുണ്ടെങ്കിൽ കുറഞ്ഞ നിരക്കുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് വായ്പ മാറ്റുന്നതാണ് നല്ലത്. ഇങ്ങനെ ഒരു ബാങ്കിലെ (ഭവനവായ്പാ സ്ഥാപനത്തിലെ) വായ്പ മറ്റൊരു ബാങ്കിലേക്ക് മാറ്റുന്നതിനെ ‘ടേക്‌ ഓവർ’ എന്നാണ് പറയുന്നത്.
 
എന്തുകൊണ്ട് ലോൺ മറ്റൊരു ബാങ്കിനെക്കൊണ്ട് ടേക് ഓവർ ചെയ്യിക്കണം?
നിലവിൽ ഏതു നിരക്കിലാണ് നിങ്ങളുടെ വായ്പ ഉള്ളതെന്നും എത്ര കാലാവധിയിലാണ് ഈ വായ്പ നൽകപ്പെട്ടിരിക്കുന്നതെന്നും ഇനി എത്ര തുകയും കാലാവധിയുമാണ് ബാക്കിയുള്ളതെന്നും അറിഞ്ഞിരിക്കണം. ഒപ്പം, ഇപ്രകാരം മറ്റൊരു ബാങ്കിനെക്കൊണ്ട് വായ്പ ‘ടേക്‌ ഓവർ’ ചെയ്യിക്കുന്ന പക്ഷം ആദ്യ ബാങ്ക്‌ എന്തെങ്കിലും ചാർജ്‌ ഈടാക്കുമോ എന്നും ചോദിച്ചറിയണം.

പലിശനിരക്കിലെ കുറവ്‌, കാലാവധി കൂട്ടിക്കിട്ടുമെന്ന ന്യായം ഇക്കാരണങ്ങളാൽ കുറയുന്ന മാസതവണകൾ എന്നിവയാണ് കുറഞ്ഞ നിരക്കിലുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് വായ്പ മാറ്റാൻ ഉപഭോക്താവിന് കാരണമാവുന്നത്.

എന്നാൽ പുതിയ ബാങ്ക്, വായ്പ തരുമ്പോൾ ഈടാക്കിയേക്കാവുന്ന ചെലവുകളെക്കുറിച്ച് അറിയാതെ പോകരുത്. ലീഗൽ, വാല്യുവേഷൻ, പ്രോസസിങ്, ഡോക്യുമെന്റേഷൻ ചെലവുകളാണ് പുതിയ ബാങ്കുകൾ ഇത്തരത്തിൽ ഈടാക്കുക. മത്സരം കൊടുമ്പിരിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്ന ഇന്നത്ത കാലത്ത് പല ബാങ്കുകളും പ്രോസസിങ്, ഡോക്യുമെന്റേഷൻ ചാർജുകളിൽ ഇളവ് പ്രഖ്യാപിച്ചിരിക്കുന്നത് ഉപയോക്താവിന് ആശ്വാസമായേക്കും. 
 
മാർജിനൽ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ലെൻഡിങ്‌ റേറ്റ് (എം.സി.എൽ.ആർ.) 2016-ൽ ആവിഷ്കരിക്കപ്പെട്ടതുമായി ബന്ധപ്പെടുത്തിയാണ് ബാങ്കുകൾ ഇപ്പോൾ ഭവനവായ്പാ നിരക്കുകൾ നിശ്ചയിക്കുന്നത്. ഒരിക്കൽ എടുത്താൽ പിന്നീട് കൃത്യം ഒരു വർഷത്തിനു ശേഷം മാത്രമേ ഈ പലിശനിരക്കുകൾ പുനർ നിശ്ചിക്കപ്പെടുകയുള്ളൂ എന്നും ഉപയോക്താവ് അറിഞ്ഞിരിക്കണം.
 
ഇത്രയും കാര്യങ്ങൾ അറിഞ്ഞതിനു ശേഷം ഈയൊരു ടേക്‌ ഓവർ കൊണ്ട് തങ്ങൾക്ക്‌ മെച്ചമുണ്ടോ എന്ന്‌ കൃത്യമായി പരിശോധിച്ചതിനു ശേഷം ടേക്‌ ഓവറിനുള്ള നടപടിക്രമങ്ങളിലേക്കു കടക്കാം. 

കൃത്യം 24 മാസം മുൻപ് 20 ലക്ഷം രൂപ 20 വർഷ കാലാവധിയിൽ ഒരു ഹൗസിങ്‌ ഫിനാൻസ് കമ്പനിയിൽ നിന്ന് 9.15 ശതമാനം നിലവിൽ പലിശ നൽകി വരുന്നൊരു നിക്ഷേപകൻ, കുറഞ്ഞ പലിശനിരക്ക് വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നൊരു ബാങ്കിലേക്ക് മാറ്റുംമുൻപ് ആദ്യം അറിയേണ്ടത്, ഈ ബാങ്ക് തന്റെ ലോണിന്റെ പലിശ പുനർ നിശ്ചയിക്കുമോ എന്നും അങ്ങനെയെങ്കിൽ അത് ഏത് നിരക്കിലായിരിക്കും എന്നുമാണ്. ഇവിടെ നിലവിൽ ഈ കമ്പനി ഈടാക്കുന്നത് 8.75 ശതമാനം ആണെന്നും മറ്റൊരു ബാങ്കിനെക്കൊണ്ട്‌ ഈ ലോൺ എടുപ്പിച്ചാൽ പിഴപ്പലിശ ഈടാക്കില്ലെന്നും കരുതുക.
അതായത്‌, ഈ കമ്പനി ഹോം ലോൺ പലിശ പുനർ നിശ്ചയിക്കുന്ന ഘട്ടത്തിൽപ്പോലും ഉപയോക്താവിന് 8.75 ശതമാനം പലിശ നൽകേണ്ടിവരും. ജീവിതത്തിന്റെ വിവിധ ഘട്ടത്തിൽ ചെലവുകൾ വർധിച്ചുവരുന്ന സഹചര്യത്തിൽ, പ്രതിമാസ തവണകളിൽ അൽപ്പം ഇളവ് പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന ഉപയോക്താവിന് ഈ ഹോം ലോൺ ടേക്‌ ഓവർ ഉപകാരപ്രദമാവുമോ എന്നു പരിശോധിക്കാം: 

ആദ്യ ബാങ്കിൽ നിന്ന്‌ എടുത്ത ഹോം ലോൺ - 20 ലക്ഷം
കാലവധി -20 വർഷം
9.15% പലിശ നിരക്കിൽ ഇ.എം.ഐ -18,180 രൂപ
24 മാസങ്ങൾക്കൊടുവിൽ ലോണിൽ ബാക്കിനിൽക്കുന്ന തുക -19.21 ലക്ഷം രൂപ
പ്രോസസിങ്‌ ഡോക്യുമെന്റേഷൻ ചാർജുകളിൽ ഇളവ് പ്രഖ്യാപിച്ച പുതിയ ബാങ്ക്, ലീഗൽ വാല്യുവേഷൻ ചാർജുകളാക്കി 10,000 രൂപ ഈടാക്കുന്നുവെന്നു കരുതുക. അങ്ങനെയെങ്കിൽ രണ്ട് സാധ്യതകളാണ് ഉപയോക്താവിന് മുന്നിലുള്ളത്. പഴയ ഹൗസിങ്‌ കമ്പനിയിൽ നിന്ന്‌ ഒരു വർഷം പൂർത്തിയാകുന്ന മുറയ്ക്ക്‌ പുതിയ നിരക്കിലേക്ക് (8.75%) മാറ്റി അവിടെ തുടരുക. അല്ലെങ്കിൽ, 10,000 രൂപ ചാർജ്‌ നല്കി 8.40% നിരക്കിൽ പുതിയ ബാങ്കിലേക്ക് മാറ്റുക. പഴയ കമ്പനിയിൽ 8.75% -ൽ തുടരുന്ന പക്ഷം അടയ്ക്കേണ്ടുന്ന മാസ തവണകളും പുതിയ ബാങ്കിലേക്കു വരുന്ന പക്ഷം അടയ്ക്കേണ്ട മാസ തവണകളും ചെലവും താരതമ്യം ചെയ്യാം(പട്ടിക ഒന്ന് കാണുക)

TABLE

8.75 ശതമാനം നിരക്കിൽ 18 വർഷ കാലാവധിയിൽ ഒരു ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക്‌ 921 രൂപയാണ് പ്രതിമാസത്തവണ ഇ.എം.ഐ. എങ്കിൽ 8.40 ശതമാനം നിരക്കിൽ ഇത് 899 രൂപയായി കുറയുന്നു.

ടേക്‌ ഓവർ കാരണം 10,000 രൂപയുടെ ചെലവുണ്ടാകുമ്പോൾ, കുറഞ്ഞ ഇ,എം.ഐ കാരണം 18 വർഷത്തേക്ക് 91,152 രൂപയുടെ മെച്ചം ഉണ്ടാകുന്നു. ഇതിന് ഈ രണ്ട് ഹൗസിങ്‌ ലോൺ ദാതാക്കളും തമ്മിലുള്ള പലിശയിലെ വ്യത്യാസം 0.30 ശതമാനം (30 ബേസിക് പോയിന്റ്) എങ്കിലും കാലാകാലം രണ്ടാമത്തെ ബാങ്കിന് അനുകൂലമായുണ്ടാവണമെന്നു മാത്രം. കഴിഞ്ഞ കാലഘട്ടങ്ങളിലെ ഭവനവായ്പാ നിരക്കുകൾ, ഈ രണ്ട്‌ വായ്പാ ദാതാക്കളുടെയും എത്രയെന്നു പരിശോധിക്കുന്നത് ഉപയോക്താവിന്‌ ഒരു തീരുമാനമെടുക്കാൻ സഹായകമാകും.

പഴയ കാലത്ത്‌ പല ഹൗസിങ്‌ ഫിനാൻസ് കമ്പനികളും ബാങ്കുകളും നല്കിവന്നിരുന്ന പരമാവധി കാലാവധി 20 വർഷമായിരുന്നു. ഇന്നത് 30 വർഷമാക്കി മാറ്റിയിരിക്കുന്നു, പല ബാങ്കുകളും. ഇപ്പറഞ്ഞ ഉപയോക്താവ് മാസ തവണകളിൽ അൽപ്പം ഇളവ് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നുവെങ്കിൽ പുതിയ ബാങ്കിനോട് കാലാവധി 28 വർഷമാക്കിത്തരാൻ പറയാം. അങ്ങനെയെങ്കിൽ ടേക്‌ ഓവർ നിബന്ധനകൾ ഇപ്രകാരമാവും:(പട്ടിക രണ്ട് കാണുക)


TABLE

8.40 ശതമാനം പലിശ നിരക്കിൽ 18 വർഷ കാലാവധിയിൽ ഒരു ലക്ഷത്തിന്റെ ഇ.എം.ഐ. 899 രൂപയാണെങ്കിൽ, കാലാവധി 28 വർഷമാകുന്നതോടെ ഇത് 774 രൂപയായി കുറയുന്നു.

കേവലം പലിശനിരക്കു മെച്ചം എന്നുമാത്രം കണ്ട് ചാടിപ്പുറപ്പെടാതെ, മറ്റു കാര്യങ്ങൾ കൃത്യമായി വിശകലനം നടത്തിയതിനു ശേഷം മാത്രം ‘ടേക്‌ ഓവർ’ മെച്ചമോ അല്ലയോ എന്നു തീരുമാനിക്കുക. പ്രതിമാസ ബജറ്റിൽ താളപ്പിഴകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ, കാലാവധി കൂട്ടിച്ചോദിച്ച് മാസത്തവണകളുടെ തുക കുറയ്ക്കാൻ ശ്രദ്ധിക്കുക. ഒപ്പം പണം ലഭിക്കുന്ന മുറയ്ക്ക്‌ കൂടുതൽ തുക വായ്പയിലേക്ക് തിരിച്ചടച്ചാൽ, പിഴപ്പലിശ ഈടാക്കില്ലെന്നും ഉറപ്പുവരുത്തുക.